Hur stort blir prisfallet?

Under hösten så vände utvecklingen på den svenska bostadsmarknaden. Den kraftiga prisuppgången som vi sett under flera påföljande år på framförallt bostadsrätter i storstäderna bromsade in, och priserna föll tillbaka. I Stockholm talas det om en nedgång på runt 10 procent under förra årets fjärde kvartal.
 
Den stora frågan som många ställer sig är därför om det vi ser nu är början på långvarig, och kanske också brant, prisnedgång på bomarknaden.
 
Nu är många prognoser mest att likna vid gissningar, där ingen egentligen är bättre än den andra. Men något vi med säkerhet kan säga är att marknaden mycket väl bör tåla en prisnedgång på borätter på både 10 och 15 procent. Det hänger ihop med den otroligt snabba prisuppgången vi upplevt de senaste åren. En nedgång på uppemot 15 procent är därmed mest att betrakta som en korrigering - kanske till och med en nyttig sådan.
 
Vart går räntan?
Ett sätt att skaffa sig en uppfattning om den kommande prisutvecklingen är att titta på räntan. Klart är att boräntorna inte kan gå lägre än vad de är nu, och marknaden kan därmed inte räkna med något räntestöd. Men kommer vi då att se snabbt stigande räntor? Många är de som räknar med att Riksbanken drar upp räntan senare under 2018 och att vi därmed kommer att se en uppgång också när det gäller boräntorna. Det kan i så fall sätta ytterligare press på priserna.
 
Men faktum är att utsikterna, eller risken, om man så vill, för att Riksbanken ska strama åt penningpolitiken har minskat de senaste månaderna. Det mesta tyder på att både konjunkturen och inflationen har toppat. Och eftersom Riksbanken enkom tittar på inflationen så gör det en höjning av reporäntan mindre trolig. En lugnare fastighetsmarknad kan faktiskt i sig har påverkat scenariot med den dämpande effekt som en prisnedgång - även en modest sådan – innebär för den ekonomiska aktiviteten.
 
Men allra störst betydelse har hur den europeiska centralbanken ECB väljer att agera. Riksbanken vill absolut inte ha en allt för stark kronkurs, med tanke på den dämpande effekt en kronappreciering har på inflationen. Det innebär att Riksbanken inte vill höja räntan så länge ECB ligget stilla. De senaste signalerna från ECB-chefen Mario Draghi tyder inte heller på att en nära räntehöjning skulle vara nära förestående.
 
Av detta följer att en prognos som säger att Riksbanken inte höjer räntan alls under 2018 blivit allt mer relevant. Därmed kommer köpare på bostadsmarknaden inte drabbas av den ytterligare belastning som en högre ränta för med sig, vilket - allt annat lika – betyder en mindre press nedåt på marknadspriserna.   
 
Sverige inte i recession
Andra faktorer som också kan tänkas dämpa en eventuell nedgång i priserna på hus och borätter är att Sverige inte är på väg in i en recession. En något lägre tillväxt – ja. Men en konjunkturnedgång med stigande arbetslöshet – nej. Även om utvecklingen på aktiemarknaden kan bli betydligt lugnare under 2018 så är det inte heller där troligt med något större ras, vilket också innebär att fastighetsmarknaden slipper en annan prispress. Detta är för övrigt något skiljer dagens rådande läge mot den situation som rådde i början av 1990-talet, då vi senast hade ett ordentligt prisfall på bostadsmarknaden. 
 
Slutsatsen måste därför bli att vi inte har de makroekonomiska förutsättningar som bäddar för ett ras på bostadsmarknaden. Men en sättning av priserna, mest att betrakta som en måttlig korrigering nedåt, är desto mer troligt. Priserna kan alltså fortsätt ned ytterligare några procent, men som jag bedömer läget finns det ingen anledning till panik.

Disclaimer
Historisk avkastning är ingen garanti för framtida avkastning och avkastningen kan bli negativ.

Tala alltid med en rådgivare om du överväger att göra en investering efter att ha läst det här materialet och ta reda på om investeringen passar din investeringsprofil, t.ex. risktolerans, placeringshorisont och förmåga att bära en förlust.